Quand devez-vous investir à crédit ?

Catégorie: Immobilier
écrit par: ronan

Vous savez que contracter un crédit vous fera payer beaucoup plus cher le bien dont vous faîtes l’acquisition. Mais grâce à l’effet de levier procuré, ne serait-il pas une bonne idée de contracter un crédit pour investir ? En investissant une somme plus importante, vous multipliez vos gains. C’est la question qu’un des lecteurs m’a posé récemment. Dans quelles conditions contracter un crédit pour investir pourrait se révéler être une bonne idée ? Quelles sont les astuces que vous devez connaître pour en tirer pleinement parti ?

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Financer un investissement pour lequel vous n’avez pas les fonds

Le premier cas où un crédit est intéressant pour investir est celui où vous ne disposez de toutes façons pas de la somme nécessaire pour réaliser cet investissement. Il peut s’agir de l’achat d’un bien immobilier ou de l’achat d’une entreprise par exemple. Vous avez besoin de contracter un crédit. Impossible sinon d’en devenir le propriétaire. Votre maison ou votre entreprise appartient à votre banquier jusqu’à ce que vous ayez remboursé votre crédit. Si vous ne le remboursez pas, il vous la saisit. Le montant total de votre crédit, le montant que vous allez réellement payer, est bien plus élevé que le tarif que vous avez négocié avec son ancien propriétaire.

Mais il s’agit d’un bon crédit. Sur la durée, votre logement ou votre entreprise devrait prendre de la valeur et valoir plus que le coût total de votre crédit. Votre crédit constituait une épargne forcée : chaque mois vous n’aviez pas d’autre choix que de payer votre banquier. Ce placement n’est peut-être pas excellent, cela reste à discuter et à apprécier sur la durée (Dans le cas de votre logement, si vous additionnez tous les frais annexes ou si vous revendez en pleine crise immobilière). Mais dans tous les cas, vous repartez avec un pécule intéressant grâce aux sommes versées sur le long terme. Un mauvais crédit, comme pour l’achat de votre voiture, vous fait payer beaucoup plus cher un bien qui ne vaudra plus grand chose, de manière certaine. Dans ce cas vous perdez beaucoup d’argent et surpayer vos achats.

Financer un investissement pour lequel vous disposez des fonds

Vous pouvez avoir la somme nécessaire pour acheter comptant votre logement ou votre entreprise et contracter tout de même un crédit. C’est intéressant si le taux effectif global du crédit est inférieur aux gains réalisés en plaçant l’argent dont vous disposez. Vous perdriez de l’argent en finançant votre investissement au comptant. C’est le cas par exemple si vous pouvez emprunter à 3% et que votre argent placé vous rapporte 5%. Ce n’est valable que si le placement sur lequel est placé votre argent est sécurisé. Vous êtes certain que votre argent vous rapportera plus que le coût de votre crédit.

Dans le premier cas traité ci-dessus, celui d’un investissement pour lequel vous ne disposiez pas de l’argent nécessaire, financer votre voiture à crédit était une mauvaise idée. Par contre si vous avez l’argent pour acheter votre voiture mais que placer cet argent vous rapportera plus que le coût d’un crédit automobile, il vaut mieux acheter votre voiture à crédit (ou au moins pour en financer une partie).

Financer un investissement à crédit pour augmenter vos gains

Nous avons vu pour le moment des cas classiques, qu’il est toujours bon de rappeler. Voici maintenant un cas de montage plus complexe, afin de vous montrer ce qu’il est possible de réaliser en investissant avec un crédit. Le but de ce montage est d’augmenter les gains de votre placement. La seule contrainte pour ce montage est de disposer d’un capital de départ.

1. Vous placez votre capital de départ sur un fonds en euros, qui vous rapportera environ 4% de manière certaine, une fois les impôts déduits.
2. Vous contractez un crédit avec remboursement in fine du montant de votre capital déposé sur le fonds en euros. Vous garantissez votre prêt avec votre fonds en euros et obtenez ainsi un taux de crédit moins élevé. Ce coût de crédit le plus bas possible vous assure des gains plus élevés.
3. Avec la somme empruntée, vous investissez dans des SCPI. Le gain de ce placement sera environ de 6% avant impôts. Comme ce placement en SCPI est financé par un emprunt, vous bénéficiez d’une déduction fiscale qui divise vos impôts sur los plus-values par deux. Si votre taux de crédit est de 3% et votre taux d’imposition des plus-values des SCPI est de 1%, au total vos gains seront de 7% (4% du fonds en euros + 6% des SCPI – 3% du taux de crédit -1% d’imposition). Intéressant non ?

Le calcul est volontairement simplifié car le but est uniquement de vous faire découvrir le mécanisme utilisé. Avec 100 de capital, vous investissez 200 et surtout vous profitez au mieux des réductions possibles afin d’augmenter vos gains. Dans l’exemple pris, vous garantissez votre prêt avec votre fonds en euros pour baisser votre taux et vous placez votre argent sur un placement dont la plus-value sera moins taxée car vous avez investi à crédit.

Les règles pour investir à crédit

Des différents cas étudiés dans cet article, vous pouvez tirer au moins deux règles si vous envisagez d’investir à crédit :

1. Vous ne devez investir à crédit que si votre gain est sécurisé. Il faut que vos gains compensent largement le coût du crédit.

2. Il est encore plus intéressant d’investir à crédit sur un placement pour lequel vous bénéficierez de réductions d’impôts grâce à votre crédit.

Quels autres conseils donneriez-vous à quelqu’un qui souhaite investir à crédit ? L’avez-vous déjà fait et pour quel type de placement ? Connaissiez-vous les moyens indiqués pour augmenter vos gains lors d’un investissement à crédit ? En connaissez-vous d’autres ?

 

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