Investissement locatif : comment se lancer ? Par où commencer ?

Catégorie: Immobilier
écrit par: ronan

Vous aimeriez vous lancer dans un premier investissement locatif pour développer votre patrimoine et progressivement pouvoir bénéficier d’une rente, soit pour gagner plus d’argent, soit pour préparer votre retraite ?

Investissement Locatif

Développer votre patrimoine immobilier et devenir rentier est une excellente idée et c’est souvent la solution à laquelle la plupart des gens pensent lorsqu’il s’agit de mettre en place des revenus passifs.

Mais beaucoup de personnes se disent qu’un investissement en immobilier locatif  est une solution inaccessible pour s’enrichir parce qu’elle nécessite obligatoirement un capital financier important dès le départ !

Vrai ou faux ? En fait c’est une idée préconçue et il est possible d’investir en immobilier sans avoir forcément de grosses économies sur son compte d’épargne, sur son PEL, etc…

Bien évidemment, si on possède déjà un capital de départ (compte d’épargne richement garni, héritage, chance au loto ou autres), cela facilite la décision pour se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.

Mais comment s’y prendre pour acheter un bien immobilier à louer sans apport personnel ?

Et bien il faut simplement utiliser les leviers du crédit immobilier et du déficit foncier (et éventuellement des lois spécifiques comme la Loi Scellier)

Dans les grandes lignes et en résumant les principes de base :

  • le crédit immobilier vous permet d’acheter
  • les loyers perçus de vos locataires vous permettent de rembourser les mensualités de votre prêt immobilier
  • le déficit foncier vous permet de déduire les intérêts d’emprunt et certaines charges locatives et travaux de vos revenus locatifs pour réduire vos impôts
  • les lois de défiscalisation (de Robien, Scellier, …) apportent des pistes pour de défiscalisation qui peuvent permettre de financer une partie de son investissement immobilier.

Bien évidemment, la véritable difficulté consiste à trouver un bien immobilier avec une rentabilité locative la plus grande possible de manière à ce que les loyers que vous percevez couvrent les mensualités du remboursement de votre prêt immobilier. Il faudra bien faire vos calculs dans ce sens pour investir efficacement !

Avantages de l’investissement locatif dans une petite surface comme un studio :

  • Généralement, ce sont les plus petites surfaces qui offrent un taux de rentabilité le plus élevé, donc idéalement visez plutôt un studio ou un petit appartement à mettre en location.
  • Qui dit petite surface, dit prix d’achat modéré. Le risque financier paraît donc moins élevé, ce qui vous incitera plus à passer à l’action.
  • Le montant de votre emprunt sera moins élevé et votre taux d’endettement plus faible (Le taux d’endettement est le montant total des mensualités de crédits et de votre loyer mensuel si vous êtes vous même locataire, divisé par le montant total de vos revenus nets mensuels. Le taux d’endettement est généralement considéré comme dangereux au delà de 35%). Soyez bien attentif à votre taux d’endettement lors de vos calculs sur votre premier projet d’investissement locatif, et particulièrement si vous prévoyez de refaire un autre investissement à court terme…
  • En cas de difficultés financières ou de nouveau projet immobilier, vous aurez généralement plus de facilités à revendre un bien accessible au plus grand nombre d’acheteurs en terme de prix…

Bien évidemment, il y a aussi des inconvénients à investir dans un studio : le turn-over est généralement plus importants car ce sont des biens généralement loués à des étudiants de passage pour  1 ou 2 ans, ou à de jeunes actifs qui débutent et qui ne tarderont pas à chercher plus grand ou à acheter leur résidence principale ! Vous pouvez donc avoir 1 ou 2 mois de carence locative de temps à autre… mais sur des marchés immobiliers tendus comme en région parisienne, vous pouvez éviter ces carences locatives (mais attention aussi aux frais des agences immobilières qui vous seront facturés pour trouver un nouveau locataire si vous ne le faites pas vous-même…).

Quelques conseils pratiques pour se lancer dans un projet d’investissement immobilier :

  • Rappelez-vous que c’est un investissement que vous n’habiterez pas et que c’est avant tout la rentabilité qui doit passer avant votre coup de coeur sur le bien !
  • Identifiez une zone géographique intéressante pour sa rentabilité locative (la région parisienne par exemple), pour son potentiel locatifs (proximité d’universités, des commerces et des transports par exemple).
  • Définissez le budget à emprunter et qui correspond à votre projet par rapport au marché, à votre capacité d’endettement, et à la rentabilité attendue.
  • Préparez une checklist de tous les points à vérifier lors de vos visites d’appartements pour éviter les mauvaises surprises.
  • Même si vous allez déduire le montant des intérêt d’emprunt de vos revenus locatifs, n’oubliez pas que ces intérêts sont de l’argent perdu pour vous. Ne négligez donc pas la négociation des taux d’emprunt auprès de plusieurs banques et de plusieurs courtiers en crédits !

Enfin, si vous avez encore peur de vous lancer dans un investissement locatif à cause du prix des studios et petits appartements, vous pouvez commencer à tester les démarches en investissant dans une place de parking !

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